固定資産税とは、土地や建物、家など、資産の保有者に課税される税金です。
マイホームを購入したあなたも納税してますよね。
今回は、戸建てを購入した場合の固定資産税について、少し詳しい話をしたいと思います。
- 戸建ての場合、固定資産税はいくらになるのか
- 新築と中古で比較するとどうなのか
この２つのポイントに絞ってみました。
ではさっそく、一緒に見ていきましょう。
目次
固定資産税の対象は「土地」と「建物」
固定資産税は、
「土地」＝敷地部分
「建物」＝家屋部分
の２つが、課税の対象となり、「固定資産税評価額」という基準額が決められます。
その「固定資産税評価額」により
固定資産税＝固定資産評価額×税率1.4％（※１）
という計算式を用いて、固定資産税が算出されるのです。
（※１）各自治体が定めることになっていますが、標準税率が1.4％なっていることから、1.4％としている自治体が多いようです。
仮に、
「土地」2,000万円「建物」2,000万円
の戸建てとして、この式にあてはめてみると、
「土地」 20,000,000円 × 1.4％ ＝280,000円
「建物」 20,000,000円 × 1.4％ ＝280,000円
合計 560,000円
となります。
結構、家計を圧迫するような数字にビックリ…。
年4回の分納にしても無理だ…。
そう思いますよね。
ですが、ご心配なく。
実際には、「土地」「建物」ともに軽減措置というものがあります。
次からは、この軽減措置も含めて、いくらになるか見ていきたいと思います。
土地に関する固定資産税の軽減措置
住居として使用している「土地」には、その面積によって、次のような軽減措置を受けることができます。
- 200㎡以下の部分：課税標準を1/6に軽減
- 200㎡を超過する部分：課税標準を1/3に軽減（建物の床面積の10倍を上限）
ちなみに、200㎡以下の部分を小規模住宅用地、200㎡を超過する部分を一般住宅用地と言います。
物件が200㎡を超過する場合は、この措置を併用します。
ということで、さきほどの例を用いて計算してみました。
「土地」固定資産評価額2,000万円の場合
■物件A：敷地面積200㎡（1/6の軽減措置）
20,000,000円 × 軽減措置1/6 ≒ 3,300,000
3,300,000 × 1.4％税率 ≒ 46,200円
→土地の固定資産税額 46,200円
■物件B：敷地面積300㎡（200㎡分1/6の軽減措置、200㎡超過分の100㎡分1/3軽減措置）
20,000,000円 × 軽減措置1/6 ≒ 3,300,000
3,300,000 × 1.4％税率 ≒ 46,200円…（１）
100㎡分：20,000,000円 × 軽減措置1/3 ≒ 6,700,000
6,700,000 × 1.4％ ≒ 93,800円…（２）
→土地の固定資産税額 （１）＋（２） ＝ 140,000円
いずれの場合も、軽減措置により、金額が下がりましたね。
建物に関する固定資産税の軽減措置
「建物」の固定資産は、
「再建築費用＝再び同じ建物を建て替えた場合にかかる費用」
を基準にします。
「建物」に対する固定資産税の軽減措置は、
50平方メートル以上280平方メートル以下
という条件を満たしている場合、1/2（2分の1）に軽減されます。（※２）
物件による、軽減措置の期間は、以下の通りです。
| 物件 | 減税期間 |
| 通常の新築物件 | 3年度分 |
| 3階建以上の 耐火・準耐火建築物 |
5年度分 |
| 認定長期優良住宅 | 5年度分 |
| 認定長期優良住宅で、 かつ3階建以上の 耐火・準耐火建築物 |
７年度分 |
（※２）1/2（2分の1）の減額が適用されるのは、120㎡/１戸相当分が限度になります。
さきほどの物件Aの例で、軽減措置を考慮して、建物部分の固定資産税を計算してみましょう。
■新築２階建て（通常物件）
「建物」固定資産評価額2,000万円
軽減措置1/2（2分の1）
20,000,000円 × 1.4％ ＝ 280,000円
280,000円 × 軽減措置1/2（2分の1） ＝ 140,000円
→建物の固定資産税 140,000円
「建物」の場合も、軽減措置により、固定資産税は半分に下がりました。
新築と中古で、金額は変わる?
これまでの例で算出したものをまとめてみます。
「土地」固定資産評価額2,000万円
「建物」固定資産評価額2,000万円
敷地面積200㎡（1/6の軽減措置）
新築２階建て（通常物件）
土地の固定資産税額 46,200円
建物の固定資産税 140,000円
→合計 186,200円/年
実際は、この他に都市計画税や、考慮すべき点もあるので、あくまでも概算です<(_ _)>
さて、この例は、新築物件でしたが、中古の場合は固定資産税の金額はいくらになるのでしょうか。
「土地」の場合は、公示価格の7割程度を基に、「固定資産税評価額」が決められます。
それに対し、建物のほうは、年月によって劣化していくこと＝価値が下がる、と考えるのが一般的ですね。
そのため、建物の「経年減価補正率表」のパーセンテージに基づいて、評価額を減額するのです。
例に挙げた物件Aが、中古だったとしたら、固定資産税はいくらになるのでしょうか。
算出にあたり、
- 土地の評価額は変動なし
- 経年減価は、東京都の定める「経年減価補正率表」による
ものとします。
「土地」固定資産評価額2,000万円
「建物」新築時の固定資産評価額2,000万円
敷地面積200㎡（1/6の軽減措置）
築15年 ２階建て（通常物件）
■土地
20,000,000円 × 軽減措置1/6 ≒ 3,300,000
3,300,000 × 1.4％税率 ≒ 46,200円
→土地の固定資産税額 46,200円
■建物
20,000,000円 × 0.6225 （経年減価補正率）＝ 12,450,000円
124,500 ×1.4％ ＝ 174,300円
→建物の固定資産税額 174,300円
合計：220,500円/年
新築の場合の、年間固定資産税186,200円よりも上回っていることがわかりますね。
中古なのに新築より固定資産税が高い？
これは、「建物」の軽減措置1/2（2分の1）の期間が終了してしまっていることが大きいといえるでしょう。
ただ、土地の評価も見直されますので、全ての場合で「中古＝固定資産税が高い」が当てはまるわけではありません。
また、人気のエリアなどでは公示価格よりも上回る傾向がありますので、人気のある町の新築物件は、土地の分の金額が高いとも言えます。
まとめ
今回は、
- 戸建ての固定資産税はいくらになるのか
- 新築の場合は
- 中古の場合は
ということについて、具体的な計算例を挙げて試算してみました。
固定資産税を第一条件で物件を選ぶ人は、あまりいないと思います。
とはいえ、資産を保有したら、ローンが終わっても固定資産税の支払いは続きますので、生活設計の中に、しっかり組み込んでおきましょう。
そして、支払いの通知が届いたら、たまには、自分の資産について、その価値をしっかり確認してみるのも良いのではないでしょうか。
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