ロバストライフ

固定資産税とは、土地や建物、家など、資産の保有者に課税される税金です。

マイホームを購入したあなたも納税してますよね。

今回は、戸建てを購入した場合の固定資産税について、少し詳しい話をしたいと思います。

• 戸建ての場合、固定資産税はいくらになるのか
• 新築と中古で比較するとどうなのか

この２つのポイントに絞ってみました。

ではさっそく、一緒に見ていきましょう。

固定資産税の対象は「土地」と「建物」

固定資産税は、

「土地」＝敷地部分
「建物」＝家屋部分

の２つが、課税の対象となり、「固定資産税評価額」という基準額が決められます。

その「固定資産税評価額」により

固定資産税＝固定資産評価額×税率1.4％（※１）

という計算式を用いて、固定資産税が算出されるのです。

（※１）各自治体が定めることになっていますが、標準税率が1.4％なっていることから、1.4％としている自治体が多いようです。

仮に、

「土地」2,000万円「建物」2,000万円

の戸建てとして、この式にあてはめてみると、

「土地」　20,000,000円　×　1.4％　＝280,000円

「建物」　20,000,000円　×　1.4％　＝280,000円

合計　560,000円

となります。

結構、家計を圧迫するような数字にビックリ…。

年4回の分納にしても無理だ…。

そう思いますよね。

ですが、ご心配なく。

実際には、「土地」「建物」ともに軽減措置というものがあります。

次からは、この軽減措置も含めて、いくらになるか見ていきたいと思います。

土地に関する固定資産税の軽減措置

住居として使用している「土地」には、その面積によって、次のような軽減措置を受けることができます。

• 200㎡以下の部分：課税標準を1/6に軽減
• 200㎡を超過する部分：課税標準を1/3に軽減（建物の床面積の10倍を上限）

ちなみに、200㎡以下の部分を小規模住宅用地、200㎡を超過する部分を一般住宅用地と言います。

物件が200㎡を超過する場合は、この措置を併用します。

ということで、さきほどの例を用いて計算してみました。

「土地」固定資産評価額2,000万円の場合

■物件A：敷地面積200㎡（1/6の軽減措置）

20,000,000円　×　軽減措置1/6　≒　3,300,000
3,300,000　×　1.4％税率　≒　46,200円

→土地の固定資産税額　46,200円

■物件B：敷地面積300㎡（200㎡分1/6の軽減措置、200㎡超過分の100㎡分1/3軽減措置）

20,000,000円　×　軽減措置1/6　≒　3,300,000
3,300,000　×　1.4％税率　≒　46,200円…（１）

100㎡分：20,000,000円　×　軽減措置1/3　≒　6,700,000
6,700,000　×　1.4％　≒　93,800円…（２）

→土地の固定資産税額　（１）＋（２）　＝　140,000円

いずれの場合も、軽減措置により、金額が下がりましたね。

建物に関する固定資産税の軽減措置

「建物」の固定資産は、
「再建築費用＝再び同じ建物を建て替えた場合にかかる費用」
を基準にします。

「建物」に対する固定資産税の軽減措置は、

50平方メートル以上280平方メートル以下
という条件を満たしている場合、1/2（2分の1）に軽減されます。（※２）

物件による、軽減措置の期間は、以下の通りです。

（※２）1/2（2分の1）の減額が適用されるのは、120㎡/１戸相当分が限度になります。

さきほどの物件Aの例で、軽減措置を考慮して、建物部分の固定資産税を計算してみましょう。

■新築２階建て（通常物件）

「建物」固定資産評価額2,000万円

軽減措置1/2（2分の1）
20,000,000円　×　1.4％　＝　280,000円
280,000円　×　軽減措置1/2（2分の1）　＝　140,000円

→建物の固定資産税　140,000円

「建物」の場合も、軽減措置により、固定資産税は半分に下がりました。

新築と中古で、金額は変わる?

これまでの例で算出したものをまとめてみます。

「土地」固定資産評価額2,000万円
「建物」固定資産評価額2,000万円

敷地面積200㎡（1/6の軽減措置）
新築２階建て（通常物件）
土地の固定資産税額　46,200円
建物の固定資産税　140,000円
→合計　186,200円/年

実際は、この他に都市計画税や、考慮すべき点もあるので、あくまでも概算です<(_ _)>

さて、この例は、新築物件でしたが、中古の場合は固定資産税の金額はいくらになるのでしょうか。

「土地」の場合は、公示価格の7割程度を基に、「固定資産税評価額」が決められます。

それに対し、建物のほうは、年月によって劣化していくこと＝価値が下がる、と考えるのが一般的ですね。

そのため、建物の「経年減価補正率表」のパーセンテージに基づいて、評価額を減額するのです。

例に挙げた物件Aが、中古だったとしたら、固定資産税はいくらになるのでしょうか。

算出にあたり、

• 土地の評価額は変動なし
• 経年減価は、東京都の定める「経年減価補正率表」による

ものとします。

「土地」固定資産評価額2,000万円
「建物」新築時の固定資産評価額2,000万円
敷地面積200㎡（1/6の軽減措置）
築15年　２階建て（通常物件）

■土地

20,000,000円　×　軽減措置1/6　≒　3,300,000
3,300,000　×　1.4％税率　≒　46,200円
→土地の固定資産税額　46,200円

■建物

20,000,000円　×　0.6225　（経年減価補正率）＝　12,450,000円
124,500　×1.4％　＝　174,300円
→建物の固定資産税額　174,300円

合計：220,500円/年

新築の場合の、年間固定資産税186,200円よりも上回っていることがわかりますね。

中古なのに新築より固定資産税が高い？

これは、「建物」の軽減措置1/2（2分の1）の期間が終了してしまっていることが大きいといえるでしょう。

ただ、土地の評価も見直されますので、全ての場合で「中古＝固定資産税が高い」が当てはまるわけではありません。

また、人気のエリアなどでは公示価格よりも上回る傾向がありますので、人気のある町の新築物件は、土地の分の金額が高いとも言えます。

まとめ

今回は、

• 戸建ての固定資産税はいくらになるのか
• 新築の場合は
• 中古の場合は

ということについて、具体的な計算例を挙げて試算してみました。

固定資産税を第一条件で物件を選ぶ人は、あまりいないと思います。

とはいえ、資産を保有したら、ローンが終わっても固定資産税の支払いは続きますので、生活設計の中に、しっかり組み込んでおきましょう。

そして、支払いの通知が届いたら、たまには、自分の資産について、その価値をしっかり確認してみるのも良いのではないでしょうか。

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