住宅ローンの返済がきつい!滞納・任意売却の前にできる5つのこと

複業オーナーのノビです。

今回は、

  • コロナの影響で仕事が減り収入が下がってしまった
  • 住宅ローンの返済がきつい
  • もし滞納したらどうなるのか・・・

と不安を抱えている人のための記事です。

私自身は大手企業で働く会社員ですが、FP1級や証券アナリストの資格を持つ金融の実務経験者です。

また、サイトや収益不動産のオーナーでもあります。

私の周りでは、収入が減ったり無くなったりしているのに、住宅ローンの残高があり、返済を続けていかなければならないという状況の人が出始めています。

そんな困っている彼らに私がアドバイスした5つのことについて、あなたにも参考になるのではないかと思いシェアすることにしました。

結論から言うと、5つのことは以下のことです。

  1. 固定費の見直すこと
  2. 金利を見直すこと
  3. 金融機関への相談すること
  4. 通常の売却を検討すること
  5. 収入源を増やすこと

それぞれについて、詳しく解説していきます。

具体的にどんな方法なのか、メリット・デメリットはなにか、シミュレーションするとどうなるのか、といったことまで踏み込んで解説していきます。

返済がきついときによく聞く解決方法

  • 地震などの天災
  • 仕事の減少
  • 会社の倒産
  • 不本意な異動や転勤
  • 病気やケガ
  • うつなどの精神障害
  • 離婚

など、人生に「まさか」のことは起きます。

今回のコロナだってそう。

住宅の購入した際、「まさか」こんなことが起きるなんて夢にも思わなかったはずです。

住宅ローンの返済が苦しいときに、よく目に入ってくるのは「競売」「自己破産」もしくは「任意売却」です。

よく、弁護士や業者からよくこんなことを言われたりします。

  • よく自己破産して借金をチャラにしましょう!
  • 任意売却であれば競売よりも高く売れますよ!
  • 任意売却は競売よりも短期間で解決できますよ!
  • 任意売却の方が精神的な負担も少なくてすみますよ!
  • 任意売却であれば引っ越し代を手元に残せる可能性がありますよ!


現在のあなたは、滞納することなくなんとか住宅ローンの返済を続けている状況ではないでしょうか。

勧められるがまま競売して自己破産したり、任意売却に踏み切ってしまう前にできることはまだあります。

それが次からお話する5つのことです。

  1. 固定費の見直すこと
  2. 金利を見直すこと
  3. 金融機関への相談すること
  4. 通常の売却を検討すること
  5. 収入源を増やすこと

支出(固定費)の見直すこと

支出は、大きく固定費と変動費の2つに分けられます。

固定費と変動費には以下のようなものがあります。

<固定費>

・住宅ローン
・車関連費(車のローン、駐車場代、自動車税、車検代)
・その他のローン(リボ払い・カードローン)
・通信費(携帯電話、スマートフォン、インターネットなど)の基本料金部分
・生命保険・損害保険の保険料
・教育費(学校などでかかる費用、給食費、習い事の月謝など)
・定期支払いしているもの(ジムの月会費、スマートフォンアプリの月額課金など)
・定期購入しているもの(サプリメント、使い捨てコンタクトレンズなど)

 

<変動費>

・食費
・ガソリン代
・水道光熱費の使用料金部分
・通信費の使用料金部分
・日用品代
・被服費
・娯楽費
・嗜好品代
・理美容費
・交際費
・医療費
・交通費
・冠婚葬祭費

このうち、固定費の支払の支払いを見直すと資金の捻出効果が高いです。

・車は本当に必要なのか
・親の見栄やエゴでやらせている子ども習い事はないか
・スマホから格安スマホに変えられないか
・月会費を払っているだけで続けている趣味はないか
・医療保険など気休めだけで入っている保険はないか

改めて考えてみましょう。

これを見直すだけで、それだけで数万円浮きます。

金利を見直すこと

金利の見直しは、住宅ローンの返済を滞納したことがないことが前提です。

この場合、

  1. 他の金融機関に借り換える
  2. 現在借りている金融機関に金利の引下げ交渉する

という2つのやり方があります。

Ⅰ.住宅ローンの借り換える

まず検討すべきは、住宅ローンの借り換えです。

現在の住宅ローンが以下の条件に当てはまる場合、金銭的なメリットが大きいです。

  • 借入残高が1,000万円以上
  • 残りの返済期間が10年以上
  • 借り換えの前後の金利差が0.5%以上

先程ご紹介した固定費の見直しは、節約であり限界があります。

ケチケチし過ぎても気持ちが荒むこともあるかもしれません。

でも、住宅ローンの借り換えは違います。

この借り換えの主なメリットは、

  • 毎月の返済額を減らすことができる
  • 返済総額を減らすことができる

というところにあります。

自分のケースでは具体的に一体いくらメリットがあるんだろう・・・と気になったりしますが、お得な借り換え先を自分で見つけ出すのは結構骨が折れます。。

ただ、例えばモゲチェックを利用すれば簡単に自分にとって最もお得な金融機関・金利をプロの目で探し出してもらえるので心強いです。

毎月の返済額を減らせば、生活にゆとりが生まれる

借入れ当初よりも低い金利に借り換えれば、残りの返済期間が同じでも毎月の返済額を減らすことができます。

また、残りの返済期間を長くすることによっても、毎月の返済額を減らせることができます。

もし、毎月の住宅ローンの返済額が、1-2万円が減ったらどうでしょうか。

そうしたら、気持ち的にもかなり余裕ができると思いませんか。

モゲチェックを利用すれば無料で診断してもらえるので助かります。

返済総額を減らすことができる

金利が低い住宅ローンに借り換えれば、金利負担が減り、毎月の返済額が借り換え前と同じくらいだったとしても元本部分の返済が進むことになります。

このおかげで、借入れ当初に想定していた返済総額は、数百万円単位で減らすことができます。

得するのは数十万円なんかではなく、数百万円の単位です。

条件によっては800万円ほどメリットが出ることもあります。

しかも、リスクなしでただ手続きをするだけで、です

例えば、現在返済中のローン残高が2,000万円で残りの返済期間が25年だとします。

2.5%の適用金利の場合、毎月の返済額は約90千円で、残り20年間の支払利息の総額は約6,000千円(600万円)です。

もし1.0%の金利に借り換えることができれば、毎月の返済額は約75千円となり、残期間の支払利息は約2,300千円(230万円)となり、約370万円のメリットが生まれます。

私も借り換えをしたのですが、313万円のメリットがありました。

この313万円は、何もしなければ銀行に支払ってなくなってしまいます。

でも、手続きをすれば自分が自由に使えるお金として手元に残しておけるのです。



Ⅱ.現在借りている金融機関に金利の引下げ交渉する

借り換えの手続きは、確かに面倒な側面があります。

また、登記費用などの諸費用もかかります。

なので、借り換えの試算をしたけど、金利負担の削減効果がそこまで大きなかったという場合もあるでしょう。

そんな場合は、現在住宅ローンを借りている金融機関に金利の引き下げ交渉をすることをおすすめします。

もちろんただ単に「金利下げてくださいm(_ _)m」って頼み込んでも無駄です。

だからどうするのかと言うと、

  • 試算をしたらメリットがあった
  • なんとなれば他の金融機関へ借り換えできる

ことを前提にほのめかしつつ「相談」するのです。

金融機関としては、借り換えされて融資残高を減らしたくないという心理が働きます。

だから、金利の引き下げを提示してくれることがあります。

金利の引き下げ交渉をして応じてくれれば、こちらとしてはラッキーです。

なぜなら、改めて登記する必要もありませんから諸費用はほとんどかかりません。

借り換えよりも、金利引下げの方がメリットが大きい判断すれば、その提示案を採用すればよいのです。

金融機関への相談すること

ローンの返済に困ったら早めに金融機関に相談するというのは定石です。

相談することで、どのようにして解決を図っていくのか。

一般的には以下の3つの方法があります。

  1. 返済期間を延長し毎月の返済額を延ばす
  2. 一定期間利息のみ支払う(元本返済は据え置き)
  3. ボーナス返済の見直す

Ⅰ.返済期間の延長し毎月の返済額を延ばす

返済期間を延ばすことで、毎月の返済額の負担は軽減することができます。

収入が減ったとしても、毎月の返済額を減らせれば、住宅ローン破綻の回避に繋がります。

ただ、延長するということは元本の償還が進まず、総返済額は増えますので注意が必要です。

また、返済額を延ばせが月々の返済額が減らせるといっても、いたずらに延長することはおすすめしません。

例えば、もともとのローン契約の完済時の年齢が70歳近くの高齢だとします。

そんな状況なのに、返済期間を延長して完済時の年齢が更にあがるというのは、返済に現実味を感じません。

相談を受けた金融機関も、返済期間を延長することで、返済計画に現実味があるのかという視点で見てくるはずですからね。

Ⅱ.一定期間利息のみ支払う(元本返済は据え置き)

ローンの返済額は、元本部分と利息部分の合計です。

単純な例で考えると、毎月のローンの返済額が10万円とします。

その内訳は、元本部分7万円で利息部分が3万円だとします。

毎月のローン返済が苦しい期間、元本部分は支払わず、利息部分の支払いだけでよいとなればだいぶ助かるのではないでしょうか。

この場合、元利金合わせて10万円返済していたのが、利息部分の3万円だけで済むとなれば急場をしのげることになります。

返済がきつい一定期間、利息のみ支払うことのメリットです。

ただし、この方法には注意点があります。

この方法は元本返済が据え置かれることになりますから、元本の償還は進みません。

完済の時期に変更がなければ、この猶予期間終了後の毎月の返済額は増えます。

だから、この方法は収入の減少が一時的であることが読める場合にのみ有効な手段です。

収入の回復が全く見込めないのに、この方法を採ることは単に問題を先送りしているに過ぎません。

金融機関は慈善活動ではありませんので、返済の猶予はしてくれますが、ローン(借金)をチャラにしてはくれないのです。

Ⅲ.ボーナス返済の見直す

世の中全体が右肩上がりの時代ならいざしらず、このご時世ボーナス額が確実に見込めるということは難しい時代になっています。

ボーナス払いを併用しているのに、会社の業績悪化でボーナスが出ないとなると、かなり肝を冷やすことになります。

ボーナス払いの返済日が近づいているのに、返済原資となるボーナスが入ってこないのですから。

だから、ボーナス返済を減額したり取りやめたりすることで、ボーナス返済の負担を軽減するトイウやり方があります。

ボーナス返済を減額した分は、毎月の返済額への上乗せや、返済期間の延長で対応することになります。

いずれにしても金融機関への相談は、早いにこしたことはありません。

相談するのが遅くなればなるほど、手遅れになり打ち手がなくなっていきます。

通常の売却を検討すること

売却は、「自宅の売却価格」と「住宅ローンの残債」の比較で変わります。

自宅の売却価格 > 住宅ローンの残債の場合

もし、自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っていれば、売却して一括返済する選択肢があります。

例えば、売却金額が2,500万円、住宅ローンの残債が2,000万円の場合です。

この場合、2,500万円で自宅を売却し残債の2,000万円を売却しても500万円が手元に残る計算です。

売却価格がローンの残債を上回っていますから、金融機関も抵当権を外すことに異論はないでしょう。

これは通常の売却です。

問題は次のケースです。

自宅の売却価格 < 住宅ローンの残債の場合

自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合はどうでしょうか。

例えば、売却金額が1,500万円、住宅ローンの残債が2,000万円の場合です。

この場合、1,500万円で自宅を売却しただけでは、ローンの残債2,000万円を完済しきれず、残りの500万円は自己資金で用意しなければなりません。

ローンの返済がきついから売却を検討しているのに、500万円の自己資金を準備できることは考えづらく、現実的ではありませんね。

通常、住宅ローンの残債を全額用意できない場合、金融機関は売却を認めてくれません。

住宅ローンは、借り手にとっては返済義務のある負債ですが、金融機関にとってはお金を生み出してくれる資産です。

金融機関は、住宅をカタ(担保)にとりながら、借り手がせっせせっせと返済し続けてくれることを一番望んでいます。

住宅ローンの借り手は、給料からせっせせっせと返済し続けます。

「自分の資産だ」と“思い込んでいる”住宅をカタ(担保)にとられているわけですからね。

金融機関は、もし住宅ローンの残債よりも低い価値しかない住宅を売却されてしまったら、カタ(担保)にとるものがなくなってしまいます。

だから、自宅の売却価格<住宅ローンの残債の場合、金融機関はすんなりと売却を認めてくれないのです。

ただ、借り手の返済が不能になり競売にかけられてしまうことが想定される場合には、売却を認めることがあります。

それが任意売却です。

金融機関は、競売になって安く売却されてしまうよりも“まし”だから、任意売却を認めるのです。

収入源を増やすこと

住宅ローンの返済がきついとか厳しいとなったとき、弁護士とか司法書士とか不動産業者などが「任意売却」をおすすめしてきます。

あれ、なんでかわかります?

それは彼らのビジネスとして“おいしい”からです。

法的な手続きとか売買の成立によって、報酬とか手数料が入ってくるから一生懸命にすすめてくるわけです。

住宅ローンから解放されて楽になりましょう的なこと言って。

任意売却するといわゆるブラックリストに載ってしまうというデメリットがあります。

しばらくはカードをつくったり、借り入れしたりできません。

でも、「その後は通常の生活に戻れます。」「だから、たいしたことありませんよ」的なことをアピールしてくる人もいます。

でも、これまでまじめに生きてきたし、一定期間であっても社会的な信用を失いたくないと考えているのではないでしょうか。

  • 借りたお金はきっちりと返す
  • 自分の家としてこの先も住み続ける

ということが一番の望みではないでしょうか。

任意売却は、最後の手段です。

その前にできることはあります。

実はもう一つ、任意売却に踏み切る前にできることがあります。

それは、自分で稼いで収入源を増やすという方法です。

固定費の削減だったり金利の見直しだったり、支出を減らす観点からの解決策をお伝えしてきましたが、これは収入源を増やすことで解決する方法です。

収入源を増やすという場合、副業で(給与)所得を増やすのか、複業で(事業)所得を増やすのかに別れます。

副業は、働き口を増やすことにほかなりません。

手っ取り早く収入源を増やすという意味ではありです。

ただ、注意しなければならないのは、これは労働者の働き方です。

時間の切り売りで、積上げはありません。

なので、おすすめは複業、すなわち自分でビジネスをすることです。

これはオーナーとして仕組みから収入を得る方法です。

関連記事:副業と複業の違い|自分を変えたい人が取るべき選択の理由と得られる効果は?

先ほど、住宅ローンは借り手にとっての「負債」であり、金融機関にとっての「資産」だという話をしました。

「お金を生み出す仕組み」ということは仕組み=「資産」を所有できれば、収入を得ることができるのです。

資産を持つためには、まず初期投資であることが大半です。

お金を生むためにはまずお金が必要なんですね。

不動産投資なんかが典型例です。

でも、住宅ローンの返済がきつくて困っているのに、多額の初期投資をまず準備しなければならないなんて非現実的です。

私もそうでした。

初期投資が限りなく少なくて済み、なおかつ収益不動産のようにお金を生み出せる仕組みを持てないか・・・と探し回った末に見つけたのが、ネット上にサイトという資産を持つという方法です。

サイトのオーナーになるには、

  • 広いネット(地球)上に
  • 自分のサーバー(土地)を借りて
  • すぐわかるようにドメイン(住所)を名付けて
  • ワードプレスを設置する(ワードプレス工法で家を建てる)

ことでなれてしまいます。

2万円もかからずにオーナーなれます。

これで月10万円とか稼げるようになれば、住宅ローンの返済はだいぶ楽になりますよね。

まとめ

今回は、コロナのような「まさか」の事態で住宅ローンの返済がきつい!厳しい!場合に、どうしたらよいかについて考えてきました。

現時点で滞納せずに頑張って返済を続けているあなたには、滞納して任意売却となる前にまだできることがあります。

安易に弁護士・司法書士・不動産業者が勧めるがままにことを進めてはならないのです。

この記事では、以下の5つのことを提示しました。

  1. 固定費の見直すこと
  2. 金利を見直すこと
  3. 金融機関への相談すること
  4. 通常の売却を検討すること
  5. 収入源を増やすこと

家を手放さず、現在の生活水準を落とさずに済む「収入源を増やす」方法を考えることは私が特におすすめする方法です。

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