住宅ローンがもう払えない!任意売却できるタイミングと進め方

複業オーナーのノビです。

住宅ローンを滞納することなく払ってきたが、多分この先の返済は厳しそう
滞納して放置していたら銀行から督促状が届いた

 

という場合の解決方法についてお話します。

「この先もう住宅ローンを払っていけない!」となった場合は、任意売却という方法を選択しましょう。

競売となってもこの任意売却を選んでも、家を手放すということに変わりはありません。

しかし、ここで自暴自棄になってはいけません。

現実逃避して何もアクションを起こさなければ、競売となり自己破産という末路を辿る事になります。

ただ、この任意売却が可能な期限・タイミングがあります。

どのタイミングで任意売却を決めたらいいのか

任意売却を決めるタイミングは、早ければ早いに越したことはありません。

解決に向けて検討する時間ができるからです。

滞納を続け督促状がきても現実逃避していれば、やがては競売となります。

任意売却は、競売開始決定の通知を受け取ってからでも競売の開札期日の前日までなら可能です。

しかし、通常の不動産の売却と異なり、債権者である金融機関から任意売却を認めてもらう交渉をしなければなりませんから、時間を要します。

だから、「この先は住宅ローンを払っていけない」となったら、早い段階での決断が必要なのです。

滞納1-3ヶ月で任意売却を決意する場合

「収入は一時的に落ち込んだけど、その後は回復が見込めて返済を継続できる」か「この先返済を続けて行くのはぶっちゃけ無理だな」というのは本人が一番よく分かるはずです。

もう払えないな・・・と思いながら、返済を無理やり続けるのは得策ではありません。

このタイミングで任意売却を決めると

利害関係者(金融機関)との交渉の時間が取れる
売却活動の幅が広がる
借り手(債務者)の限られた手持ちの資産を有効活用できる

というメリットがあります。

任意売却するためには、

  • 期限の利益を喪失する
  • 代位弁済となる

が前提となります。

変な話ですが、無理して頑張って返済し続けていると「期限の利益の喪失」とはならず、任意売却はできないのです。

だから、任意売却できるようにするに、住宅ローンの返済はあえて止めるます。

ローンの返済をするためのお金は、「固定資産税」の支払に回しましょう。

固定資産税は税金で、住宅ローンと違ってこの債務は免除されないからです。

滞納4-5ヶ月で任意売却を決意する場合

まだ任意売却に移行できます。

この時期は、金融機関から督促状が既に何通も届いているはずです。

現実を直視したくなくて、債権者である金融機関からの連絡を無視していることが想定されます。

でもそれは、生活の再建にとっていい方法ではありません。

ここは勇気を出して金融機関に出向いて状況を説明し、任意売却したい旨を伝えましょう。

滞納6ヶ月で任意売却を決意する場合

まだ任意売却ができます。

この時期は、期限の利益が喪失し、代位弁済がされるタイミングです。

「代位弁済通知」が届いたら、その通知書に記載してある連絡先にコンタクトを取り、任意売却したい旨を説明しましょう。

債権者としても、競売よりもより多くの債権を回収する見込みがある任意売却に応じてくれるはずです。

競売開始決定通知後に任意売却を決意する場合

任意売却できる最後のタイミングです。

「代位弁済通知」が届いてもなお放置していると、裁判所から「競売開始決定通知」が届き、競売の手続きに移ります。

「競売」に移行したことを知って慌てて相談しにくる人もいます。

この直後に連絡すればまだ任意売却はできます。

なぜなら、落札されるまであと約4-6ヶ月はあるからです。

最後のタイミングは、競売の落札直前までです。

なお、競売の手続きを止め、任意売却を進めるのに話を複雑にすることがあります。

それは、「差押え」です。

固定資産税を長期間滞納していれば、役所が物件の差押えしている可能性があります。

任意売却を進めるためには、役所と交渉し差押えを解除してもらわなければなりません。

なので、「この先ローンは払い続けられない」と肝念したら、手元の限られたお金はローンの返済には回さず、固定資産税の支払に回しましょう。

 

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