どうも、ノビです。
将来値上げになったらもう払えない・・・
今回は、こんなお悩みを持つ方に向けたお話です。
私の主張は、「マンションは売れるうちに売却しておこう」というものです。
なぜなら、マンションの修繕積立金不足の問題は深刻で、自分自身がキチンと払っていても影響があるからです。
その根拠となるのは、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」という国土交通省が公表している資料です。
今回は、私の方でこのガイドラインを読み解き、わかりやすく解説していきます。
分譲マンションに住んでいる知人にもヒアリングしたところ、驚きの答えが返ってきました・・・（汗）
ただその答えも、マンション所有者にとっては普通の感覚なのかもしれない、と感じています。
目次
マンションの修繕積立金とは？
修繕積立金は、マンションの共用部分について、30－40年といった長期間、性能を維持するために必要な修繕のための積立金です。
分譲マンションの所有者は、毎月一定の修繕積立金を支払っているはずです。
修繕積立金は、例えば以下のようなところの修繕に使われます
- 鉄部
- 外壁
- バルコニー
- 屋上
- 廊下
- 給排水菅
- ガス管
- 電気設備
- 給水設備
- エレーベーター
- 機械式駐車場
これは、管理費や共益費などの日常経費とは異なるものです。
ガイドラインをもとに必要積立額をシミュレーション
専有床面積70㎡の住戸の場合でシミュレーションを行います。
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の目安が明記されていました。
ここから、修繕積立金をガイドラインに沿って支払う場合、いくらになるのか試算します。
専有床面積当たりの修繕積立金の額を220円/㎡/月とすると、毎月の修繕積立金負担額は、15.4千円（220円/㎡/月☓70㎡）です。
なので、年間だと約185千円（約15.4千円☓12か月）になります。
単純化のため修繕積立基金の支払額が今後変更しないと仮定すると、30年間の修繕積立金額は、約5,500千円になります。
現在の建築費相場を考慮した現実的な必要額は？
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が公表されたのは、2011年4月の時点です。
その頃と比べ、現時点での建築コストは30－40％ほど上昇しているのではないでしょうか。
だとすると、それを考慮する必要があります。
例えば、専有床面積当たりの修繕積立金の額を220円→300円/㎡/月に変更すると、必要な積立額はいくなになるでしょうか。
毎月の修繕積立金負担額は、21千円（300円/㎡/月☓70㎡）です。
なので、年間だと252千円（約21千円☓12か月）になります。
単純化のため修繕積立基金の支払額が今後変更しないと仮定すると、30年間の修繕積立金額は、約7,500千円になります。
これが現実的な必要額といえるのではないでしょうか。
実際の修繕積立金は十分か？
（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏中古マンションの修繕積立金（2018年度）は、平均で修繕積立金161円/㎡となっていました。
出典：REINS 首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2018年度）
これをもとにしてシミュレーションすると、専有床面積70㎡の毎月の修繕積立金負担額は、11.3千円（161円/㎡/月☓70㎡）です。
なので、年間だと135千円（約11.3千円☓12か月）になります。
単純化のため修繕積立基金の支払額が今後変更しないと仮定すると、30年間の修繕積立金額は約4,060千円になります。
シミュレーション結果から見えること
ここまで算出した修繕積立金の金額をグラフに表すとこうなります。
シミュレーションの結果は、国交省ガイドラインによる金額の約６２％、建築コストの上昇を考慮した現実的な必要金額の約４６％しか積み立てられないことになります。
この試算では、1戸あたり400万円以上も修繕積立金が不足しているということになります。
なぜこんなことになってしまったのでしょうか。
それは、修繕積立金の設定金額が”あえて”低く設定されていたからです。
なぜ低い金額で設定するかというと、その方が購入者が将来負担する費用を“安く見せる“ことができ、販売しやすくなるからです。
マンションの販売会社としては、一旦販売して手数料を受け取りさえすれば、あとは修繕積立金が不足しようが極論すると関係ないのです。
悲しいかなこれが現実です。
修繕積立金が値上げしたらもう払えない・・・解決策は？
修繕積立金のそもそもの設定金額が低く将来は深刻な資金不足となることがほぼ確実です。
きっとあなたのマンションも。
なんていうか、時限爆弾を抱えているようなものですね。
私は、分譲マンションに住む友人に情報提供し、管理組合の取り組み状況についてヒアリングしてみました。
すると・・・
（修繕積立金の積立状況なんて）“見てみないふり”してる
と驚きの答えが・・・汗
同じように考えている人は多そうです。
もう、後は野となれ山となれですね。。。。
将来修繕積立金は、値上げとなることが容易に想像できます。
あなたは払えますか？
この記事を読んでいるあなたはきっと値上げにも耐えられるかもしれません。
でも、それだけでは十分ではないのです。
同じマンションの住人で払えない人が続出したらどうなりますか。
あなたがキチンと払っていても、マンション全体で考えたら修繕積立金は不足しますよね。
だから、私は「売却できるうちに売っておく」という現実的な解決方法をおすすめしているのです。
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