複業オーナーのノビです。
私はサラリーマンをしながら、不動産のオーナーとして賃貸経営をしています。
「収益の安定化」は、オーナーの解決したい悩みのひとつです。
今回は、管理会社との契約を見直すことで収益を安定化させた私の方法をご紹介します。
話の結論は、よっぽど遠隔地でなければ、物件管理を管理会社に任せるのではなく、自主管理でいいんじゃないの？という話です。
自主管理をやってきた私の感想は「十分にできるな」というものです。
目次
【失敗談】物件管理の契約書にサインしちゃった話
客付けを地元の不動産会社（ミニミニ系列）に依頼しました。
この業者は、仲介と管理をやっています。
私は、「物件の管理は自分でやるので、賃貸の媒介契約を」と伝えていました。
ところが、業者の営業マンから「“媒介契約書”というものはないので、これでお願いします」と言われ、差し出されたのは「サポートシステム使用申込書」というタイトルが付いた書面。
「サポート」とか「システム」とか付いていて、なんだかわかったようでワケのわからない書面でした。
しかし、その営業マンが「成約したら賃料の1か月分をお支払いいただくものです。」という説明に、当時の私はなんか納得した気になりました。
そして、申込書（契約書）をよく読まずにサインしたのでした。
←当時の自分を殴ってやりたいです。^^;
でもあとで気になって「サポートシステム使用申込書」を読み込んでみると、「やってしまった・・・」と気づいたのです。
賃貸の媒介契約を結んでいると思ったら、管理業務の契約を結んでいたのです。
サポートシステムの内容（不動産業者の業務内容）は以下のようなものでした。
- 賃料3か月滞納保証
- 連絡取次・苦情窓口
- 退去立会業務
- 経営サポート
ハッキリ言って、私にはどれも必要のない業務ばかりです。
借主には家賃不払に備えて保証会社と契約してもらっているので、わざわざその不動産会社に保証してもらうまでもありません。
連絡取次・苦情窓口と言っても、借主が何か問い合わせなり苦情なりしてきた場合に、文字通り“取次ぐ”だけです。
退去立会業務は、借主の退去に立会うことなのですが、申込書（契約書）には「修理・リフォームの場合は、その会社指定の業者に依頼しなければならない」という主旨のことが書いてありました。
オーナーの私からすれば、「はぁ！？何トンチンカンなこと言ってんの？」と納得ができませんでした。
経営サポートは、賃貸経営についていろいろアドバイスしますよ、ということが書かれてあったのですが、正直何の期待もありません。
ということで、この契約書（申込書）で私が委託を依頼したのは、業者が「ほとんど何―――――んにもすることがない」業務内容だったのです。
その対価は、賃料の1か月分。
しかも、客付け時だけでなく、賃貸契約が更新する度にこの“システム”料を払っていかなければならないのです。
- なんて馬鹿らしい！
- なんてボロい商売だ！
- なんとあこぎな商売をしてるんだ！
と思いました。
もちろん、サインしてしまったバカはこの私なんですけどね（苦笑）
失敗から学んだこと・決めたルール
不動産取引で、契約書にサインする時は気をつけましょう。
私はこの件から次のことを自分のルールにしました。
- 契約書（重説など）は“事前に”をよく確認
- “当日はじめて見る”契約書にはサインしない
事前に契約書を送ってもらってよく確認するのは当然のことです。
これはこれ以前も自分の中でのルールでした。
新たに加えた大事なルールは、2つ目です。
不動産会社には、
「当日はじめてみる書面には、絶対にサインしません。」
「だから、サインする書面を事前にください」
ということを繰り返し伝えましょう。
それでも、当日何食わぬ顔で「当日初めて見る書面」を差し出してきて、「簡単なものなんで・・・」とか言って、サインを求めて来たりする人もいます。
その場合は、「簡単だったら、事前によこさんかーい！（怒）」という怒鳴りつけたい気持ちをぐっと抑えて、「今日はじめてみる書面なので、持ち帰って検討します」といいましょう。
賃貸物件の自主管理は経営安定につながる
私は所有する賃貸物件が遠隔地でなければ、管理会社に依頼するのではなく、自分で管理するのがいいと思っています。
結局、管理会社に丸投げするのは、高くつくことになります。
更新時に借主から受け取る更新手数料は、結局管理会社に支払う管理費の原資となります。
もし、管理会社に管理費を支払う必要がなければ、更新手数料は減額とかゼロにしてもいいですよね。
更新手数料を減額・ゼロにできれば、借主は喜んでくれますし、更新のタイミングで別の賃貸物件を探そうという動機が減ります。
不動産の賃貸業を行うオーナーとしては、契約を何度も更新してくれれば、収益が安定化するというメリットがあります。
もちろんこれは、管理する物件が自宅の近くにないとなかなか厳しいです。
だから、私が選ぶ物件は自宅から1時間以内で行ける場所にしています。
過去に取得した別の物件では、地方のものもありますけどね。
人それぞれのやり方はありますが、これが私のスタイルです。
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