不動産の共有名義を解消する7つの方法|相続トラブルを解決した話

どうも、ノビです。

あなたは不動産を共有で持っていることはないでしょうか。

今回は、

  • 不動産を共有名義のままにしておくのはデメリットが大きい
  • なので、7つの方法で共有を解消しましょう

ということをお伝えしていきます。

実は私の実家(土地と建物(戸建))は、祖父と父の共有名義になっていました。

ここから、祖父が他界し相続発生。

この時点で、

  • 相続人は祖母と父を含めた兄弟5人の合計6人
  • 兄弟間は不仲で一部は居場所も不明

という状況でした。

そこから、一つ一つ手続きを進め最終的に私の父親の単独名義にしたのです。

その過程では、祖母も兄弟の内2人も他界し、権利関係が複雑になっていきました。

FP1級の知識を有する私は、父の単独名義に向けた取り組みをサポートしました。

なぜ共有名義になるのか?きっかけは?

共有名義となるきっかけは、2つの場合です。

  • 夫婦など共同で不動産を取得した場合
  • 相続で不動産を取得した場合

最近では、夫婦共働きで子供が生まれたあとも、ワーキングマザーとして働き続ける女性が増えてきました。

夫婦それぞれが住宅ローンを組んで、共有名義にするケースも増えています。

また、相続をきっかけとして不動産を取得することもあります。

私の実家の場合は、祖父母が高齢となり父親と同居することになったことがきっかけです。

祖父母が所有していた不動産を売却して得た資金を、二世帯住宅の購入資金に充てたのです。

時はバブルで不動産価格が高騰していましたし、サラリーマンであった私の父独りの経済力では、新居を購入できなかったのです。

なので、新居は祖父と父の共有名義となりました。

なぜ不動産を共有名義はまずいのか

不動産が単独所有だろうと共同所有だろうと、普段住む分には何ら気にすることはありません。

ただ、問題が顕在化するのは、相続が発生したときです。

祖父の持ち分は、祖母と父を含めた5人の兄弟に相続されることになりました。

もう連絡も取っていない、居場所もよくわからない父の兄弟も、私の実家について所有権を持つことを意味します。

結局この時は、法定相続分で共有名義にして登記することもせず、名義を祖父(被相続人)のままで何も登記をしない、という手段を取ることにしました。

相続が発生しても、相続人間で仲が悪いので共有不動産の取扱いについて合意形成できず、結局被相続人のままというケースが世の中的にも多いです。

時は流れ、今度は祖母が他界し、兄弟の内2人が他界しました。

問題が複雑化したのは、父の弟2人(三男と四男)が他界したときです。

三男は、脳梗塞で倒れその後長い入院生活の末に亡くなりました。

妻と3人の子供がいるので、三男の持ち分は妻子に相続され、実家の権利者は増えました。

四男については、かつて多額の借金をした際、祖父を連帯保証人にして、行方をくらませてしまった過去があります。

ずっと行方知れずでしたが、ある時警察から父のもとに事件に巻き込まれて死亡との連絡が入りましました。

戸籍を取ってみると、妻(その後離婚)と子供2人がいることがわかりました。

ということは、四男の相続分は、その子供2人に移ることになり、実家の権利者が増えることになりました。

これで、私の実家の権利を有するのは、長男・長女・二男(父)・三男の妻子4人・四男の子供2人の合計9人になりました。

中には、会ったこともない人もいます。

いろいろな偶然が重なり最終的には、共有状態を解消し祖父・祖母と同居し最後まで面倒を診ていた父の単独名義にすることができたのですが、

ただその権利調整の過程は、とても時間がかかり困難を極めました。

なぜ不動産を共有名義のままにしておくことがデメリットになるのか、もうおわかりですね。

不動産を共有名義にしておくと権利関係がどんどん複雑になるからです。

そしてやがては、賃貸に出すこともできず売却もできず、不動産としての価値がなくなり”負”動産となるリスクがあるからです。

相続が発生しても、何ら登記をせずそのままずっと放置しておくと、もう所有者が誰が誰なのかかわからなくなります。

経済誌の記事によると所有者不明の土地の面積は、九州の面積を超えるという試算もあります。

全国の私有地の2割はすでに所有者の把握が難しくなっている。

面積に当てはめると、四国はもちろん、九州を上回る規模だ。

出典:東洋経済 「所有者不明土地」が九州の面積を超える理由

共有名義のデメリットはメリットを上回る

不動産を共有名義にすることには、以下のようなメリットがあるとされます。

  • 住宅ローン控除がそれぞれ受けられる
  • 相続税の節税になる
  • 売却時の特別控除を二重に受けられる

例えば、共働きの夫婦がそれぞれ住宅ローン(ペアローン)を組むと、夫も妻もそれぞれに住宅ローン控除が受けられます。

これは、住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税されるという制度です。

夫婦それぞれが、住宅ローン控除を使えるのはありがたい制度ではあります。

でも、未来はケセラセラで、前提は変わるものです。

世の中は、3組に1組のカップルが離婚するご時世です。

離婚となると、片方が売却を希望しても、もう片方は同じ考えとは限りません。

売却は、持ち分所有全員の合意が必要ですから、この場合は売るに売れない不動産となります。

相続税が節税といっても、ほとんどの人には関係ありません。

というのも、相続税の基礎控除や配偶者控除というものがあり、庶民ではなくよっぽどの資産家でない限り、相続税はかからないのです。

配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。

(1) 1億6千万円
(2) 配偶者の法定相続分相当額

出典:国税庁  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

 

共有名義を解消する7つの方法

ということで、私は自分の経験、そしてメリットをはるかに上回るデメリットの存在から、不動産は共有ではなく、単独で所有することをおすすめします。

では、共有名義を解消する方法には、以下の7つの方法があります。

  1. 共有者全員で協力して売却する
  2. 自分の持分を他の共有者に売却する
  3. 他の共有者の持分を自分が買い取る
  4. 自分の持分を放棄する
  5. 共有物分割請求訴訟をする
  6. 土地を分筆する
  7. 自分の持分を第三者へ売却する

それぞれについて解説します。

①共有者全員で協力して売却する

共有者全員が協力的で、売却することに合意できれば何ら問題はありません。

これであれば、市場価格で売却でき、得たお金を共有者に持分割合に応じで分けることができます。

ただ、共有者間で売却の合意に至らない、そもそも人間関係でこじれていて協議のテーブルにすらつかないということもあります。

②自分の持分を他の共有者に売却する

自分の持ち分を他の共有者に売却する(持分移転)することで、単独名義となり共有名義を解消することができます。

ただし、そもそも共有者と感情的に関係がこじれてしまっている場合は、なかなかスムーズに話は進まないでしょう。

 

③他の共有者の持分を自分が買い取る

逆に、他の共有者の持分を自分が買い取る(持分移転)することで、単独名義となり共有名義を解消することもできます。

ただし、この場合もそもそも共有者と感情的に関係がこじれてしまっている場合は、なかなかスムーズに話は進まないでしょう。

 

④自分の持分を放棄する

持分放棄とは、不動産を共有している人が自分の持ち分を放棄することをいいます。

放棄した持ち分は他の共有者に帰属することになるので、一人以外の共有者が持分放棄をすれば、単独名義となり共有名義が解消されます。

所有権を譲り受けた人に、贈与税がかかる可能性があるのは注意点です。

⑤共有物分割請求訴訟をする

共有物分割請求訴訟とは、裁判所が関与し不動産の共有名義の解消を行う訴訟のことです。

金銭による解消など、共有者間で合理的な共有名義解消を裁定してくれるため、共有者同士でトラブルが起こった場合や起こりそうな場合に有効な方法です。

⑥土地を分筆する

分筆とは、1つの土地を共有者の数に応じて、2つ以上の土地に分けることです。

分筆が完了すると、共有名義が解消され、共有者の各人が分割した土地それぞれの単独所有者となります。

マンションなんかは、ムリですかね。

⑦自分の持分を第三者への売却する

これは、不動産を第三者に売却し、現金を持ち分に応じて分けることで、共有名義の解消を行う方法です。

ただし、第三者への売却は共有者全員の同意が必要です。

共有者が1人でも反対している場合は売却できません。

これも持ち分の所有者の間で、友好的な話し合いができない場合は、手続きは進まないですよね。

まとめ

いかがだったでしょうか。

今回は、

  • 不動産を共有名義のままにしておくのはデメリットが大きい
  • なので、7つの方法で共有を解消しましょう

ということを、私の経験に基づいてお伝えしてきました。

不動産の共有を解消するには5つの方法があります。

  1. 共有者全員で協力して売却する
  2. 自分の持分を他の共有者に売却する
  3. 他の共有者の持分を自分が買い取る
  4. 自分の持分を放棄する
  5. 共有物分割請求訴訟をする
  6. 土地を分筆する
  7. 自分の持分を第三者へ売却する

最後までお読みいただきありがとうございます。

あなたの参考になれば幸いです。

 

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